在中国，房贷可能是最为特殊的贷款，因为房贷采用按揭方式，每月必须缴纳足额固定或非固定款项，而一般贷款采用的是到期还本的方式，这就产生一个问题，金额相等的一笔贷款，房贷的时间成本是不是要比一般贷款大得多？

比如：

小白借小黑1200元人民币，约定一年后还款（2018年4月15日－2019年4月14日）如果分期还款（类似于月供）的方式，小白是这样还的：

1月、2月、3月……12月：100元、100元、100元……100元（月还款100元）；

如果一次性还本付息，那么小白会在2019年4月14日还款1200元人民币。

比较一下，你也会发现了，如果小白一次性还本付息，那么后面2、3、4……12月可以用本应月供的钱来进行投资啊，现在货币基金的收益率是4%左右，你来算算把这笔钱用来投资可以产生多少收益？（算过一遍你可能会有一声惊呼，哇！）

目前5年期以上银行贷款利率是4.9%，贷款100万，20年，我们采用两种方式贷款：

第一种是普通贷款，到期一次性还本付息100万×（1+4.9%）^20＝260.32万；

第二种是按揭贷款，采用等额本息方式，月还款额6544.44元。

4.9%是年利率，第一种普通贷款采用的是复利计算本身无可非议，而按揭贷款是采用年利率下的按月还款方式，那么这样4.9%的按揭贷款利率是不是低估了呢？

其实并不是这样的，房贷的还款方式分为两种：等额本金和等额本息，两种还款方式的年利率其实都已经将时间成本考虑在内。

说到这里可能大家都头晕了，我们该怎么去理解？

等额本息还款公式：

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等额本金还款方式：

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我们可以发现，无论是等额本金还是等额本息，两种还款方式都采用的是月利率计算（月利率=年利率÷12），这就告诉我们等额本金、等额本息下的房贷利率已经把时间房贷成本计算在内。

如果不信，我们来计算下吧！

第一种是普通贷款，到期一次性还本付息100万×（1+4.9%）^20＝260.32万。

第二种是按揭贷款，采用等额本息方式

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可以看出20年的等额本息按揭还款，累计还款金额是157.06万左右，而采用普通贷款到期一次性还本付息是260.32万，有没有发现普通贷款金额比按揭贷款的还要高，这当中的差额其实就是月供的时间成本。

所以按月还款方式为主的房贷利率并没有被低估，目前商业贷款的基准利率是4.9%，如果你在一二线城市利率可能会有上浮，如果在三四线城市则可能享受到优惠利率，距离2014年6.96%的高点还有空间。

我在2017年3月29日《真相：20年的房贷，其实你只用还12年！》一文当中计算过：由于通货膨胀，20年间贬值了1000%，换句说2016年的11块钱只相当于1996年的1块钱。

20年的房贷，用商业贷款其实你真正还款时间才15年左右，但是实际上目前许多人采用的是公积金贷款，利率更低，目前是3.25%左右，所以用公积金贷款其实你真正还款时间才12、13年左右！

对于买房的人来说，能够贷款买房的尽量贷款，因为通货膨胀会消化你的负担。